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地产行业薪酬发展趋势

根据CRIC对全国46个重点城市调研数据梳理发现，2020年46城房地产业（不含销售中介、物业）平均薪资达到1.4万元/月-1.5万元/月，与46城全社会平均工资相比高出1.7倍。和其他行业相比，即便在疫情房企销售不利因素下，房地产行业的薪酬仍然处在高位，保持较高的竞争力。

但随着房企毛利率下降、盈利难度增加，为了保证归母净利润、股东收益等，房企不得不从内部提升管理效率，并在提升效能、控制成本等方面多管齐下，这也导致地产行业薪酬竞争力在逐步下滑。

一方面，对比其他行业的收入来看，房地产行业的薪资排名在逐步下降。统计局数据显示，从2010年到2019年，非私营单位中房地产薪酬排名从第12名降至第14名，私营单位中房地产薪酬排名从第5名降至第6名。当然，在关键岗位上，房地产、金融、互联网三大高薪行业的格局仍然暂未改变。

以某房企近期薪酬调整为例，整体而言，职位越高则浮动比例越高，职位越低则浮动比例越低。从该房企调整前后固定比和浮动比变化来看，调整前固定薪资比例达到81%，浮动比仅有19%，而调整后的固定比为75%，浮动比达到25%。

按职位分等级来看，职位越高浮动比越高，而职位越低则浮动比越低。经理级及以上员工的浮动比达到42%，而主任/主管级浮动比为27%,，专员/助理级别则仅有22%。由于管理层员工原本工资就相对较高，降低固薪比例对于降人工成本的作用更为明显，而提升浮动比则能够将管理层员工的收益进一步与公司业绩绑定，提升骨干员工的工作积极性。

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上市房企整体薪酬水平

1、80家上市房企薪酬总额近2500亿元，增幅创近5年新低

2020年80家典型上市房企薪酬总额近2500亿元，较2019年微张4%，总量相当于当年全国住宅销售金额的2%。由此可见房企在工资、福利开支比重依然较大。

从近五年房企薪酬总量增长来看，大致分为两个阶段。第一阶段是薪酬增长较快的2016-2018年，平均增幅达到36%，其中2018年增速为近5年新高，达到46%。究其原因，主要是2015年央行双降之后，市场快速复苏，开启了以三四线城市为主的上行周期，诸多房企也在该阶段进行布局扩张，增加储备。例如中梁、祥生等，项目数量的增多自然需要不断进行组织裂变、增加员工来满足发展需要。此外，多元业务的开展也使得房企雇员数量、薪酬支出不断攀升。例如较多房企将目光瞄准物业板块，虽然整体人员薪酬较低但雇员基数大。

第二阶段是2019年至今，房企薪酬总量增速不断收窄，2020年增速较2018年最高点下降42个百分点。这与市场由热转冷、行业整体增速放缓、房企提倡提质增效不无关系。

从薪酬总量各分位值来看，2020年80家典型上市房企50分位值达到15.8亿元，75分位值则为37.5亿元，总薪酬支出断档较为严重。

从近五年走势来看，第一，薪酬总量各档位分布中，仅25分位值较2019年下滑14%，反映了“疫情后”部分规模较小的房企优化人员、控制成本力度较大。第二，行业薪酬总量天花板逐渐显现。这一点从75分位值2019年、2020年涨幅均稳定在5%也可见一斑。第三，2020年薪酬总量50分位值保持7%的增速，但与2019年26%增速相距甚远，薪酬支出逐渐回归理性。

值得注意到是，薪酬总量与规模正相关。TOP10龙头房企薪酬总量平均超过100亿元，几乎是TOP11-20房企的2倍有余。其中恒大、碧桂园等薪酬支出超过200亿元。涉足机器人、科技、汽车、物业、物流等多元业务是薪酬支出较高的主因。而金茂、中海、保利等央企、国企薪酬总量虽然相对偏低，但仍高于大部分房企，且人均薪酬竞争力较足。

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上市房企薪酬支付能力

1、薪酬营收比连续2年回落，房企薪酬支付能力有所提升

2020年，80家上市房企平均薪酬营收比为4.35%，较2019年和2018年分别下降了0.66和0.91个百分点。在连续两年下降后，样本房企薪酬占营收的比例回到5年内低位，体现了当前房企的薪酬支付能力稳步提升。

从样本房企薪酬营收比各分位值来看，2020年整体呈现下降走势。75分位值、50分位值和25分位值较2019年分别下降1.69%、0.47%和0.1%。与过去5年数据对比来看，2020年房企薪酬营收比与2016-2017年水平相近。

在房企规模扩张脚步放缓，薪酬越发回归理性，以及房企在组织管理、成本控制等方面的持续优化，我们认为未来薪酬营收比将持续走低，并维持在低位。

综合近五年走势来看，各梯队的薪酬支付能力排序为10强房企>21-30强房企>31-50强房企>后50强房企>11-20强房企，11-20强房企作为各梯队中规模扩张需求最明显的房企，相对来说更愿意以较高的薪酬水平吸纳人才，员工数量扩张的速度也较快。

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上市房企薪酬控制能力

1、薪酬净利比走势稳定，11-20强房企盈利水平明显提升

以80家上市房企2016年至2020年的平均薪酬净利比和75分位值、50分位值、25分位值对比来看，行业均值基本与75分位值持平，主要是由于个别房企的员工薪酬总量远高于净利润，导致薪酬净利比>1而大幅提升平均值。

整体走势来看，近3年典型上市房企的薪酬净利比维持在相对平稳的水平，25分位值和50分位值小幅提升，75分位值则小幅走低。

2020年，10强房企薪酬净利比相对较高，主因是10强房企在寻求多元化、寻求业绩增长第二曲线上，需要一定的前期投入，短暂的影响了房企的整体盈利水平。

11-20强房企的薪酬净利比自2016年以来快速下降，在薪酬支出保持一定绝对量之下，该梯队盈利水平在不断提升。

后50强房企的薪酬净利比仅次于10强房企。说明市场利润空间普遍收窄之下，后50强房企生存环境不容乐观，尤其是部分房企薪酬总支出并未明显下降，盈利能力却在不断下滑。